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27 de Janeiro de 2013 - 07:00

Locatários de JF reclamam de dificuldade em achar moradias e dos altos preços. Movimento nas imobiliárias dobra no início do ano

Por Fabíola Costa (colaborou Gracielle Nocelli)

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Atílio Montanari procura apartamento para a filha Isabela, no Centro
Atílio Montanari procura apartamento para a filha Isabela, no Centro
Os amigos Vinícius Ecard (à esquerda) e Lucas Suhett buscam apartamento para alugar há mais de seis
Os amigos Vinícius Ecard (à esquerda) e Lucas Suhett buscam apartamento para alugar há mais de seis

Quem procura moradia para alugar em Juiz de Fora costuma reclamar da maratona até a assinatura do contrato. Estimativa da Associação Juiz-Forana de Administradores de Imóveis (Ajadi) mostra que, atualmente, há cerca de 2.100 imóveis residenciais, entre casas e apartamentos, disponíveis para aluguel na cidade. O número representa 1,6% dos 126.046 imóveis residenciais que constam na base de arrecadação do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) da Prefeitura. Dados do Censo mostram que, em uma década, houve aumento de 37% no número de imóveis alugados no município, o equivalente a 10.882 moradias. Em 2000, a pesquisa do IBGE apontou que, dos 132.465 domicílios particulares permanentes na cidade, 29.357 ou 22% eram alugados. Já em 2010, o número saltou para 40.239, 23,5% dos 170.535 domicílios próprios na cidade.

O aumento da procura no início do ano talvez justifique os valores praticados pelo mercado. Para morar em imóvel de um quarto no Centro, o interessado pode desembolsar de R$ 450 a R$ 1.100. Se a opção são dois quartos, o custo varia de R$ 700 a R$ 1.500, fora as taxas, conforme a Ajadi. Os amigos Lucas Suhett e Vinícius Ecard buscam apartamento para alugar há mais de seis meses. Eles querem um dois quartos no Centro. Pretendem pagar até R$ 700 pelo aluguel do imóvel, mas só têm encontrado boas opções acima de R$ 800. "Imóvel tem, mas está caro", avalia Vinícius. Os estudantes moram em uma república no Bairro São Pedro e querem ter o espaço próprio. Já Atílio Montanari começou a procurar apartamento para a filha Isabela esta semana. Ele ainda está se inteirando sobre o mercado juiz-forano, uma vez que a família mora em Cataguases. Com bloquinho em punho, Atílio procura apartamento de um ou dois quartos no Centro. Não se importa de pagar um pouco mais, desde que o imóvel esteja em boas condições e seja bem localizado, explica.

A procura do advogado Leonardo Moreira Campos Lima durou mais de um mês. Ele queria um apartamento no Centro para dividir com o irmão. "Buscamos por cerca de um mês e meio e não encontramos imóveis que nos agradassem nos classificados dos jornais, nem nas imobiliárias. Encontramos ao passar de carro pelo local onde gostaríamos de morar e vimos uma placa de 'aluga-se' na janela." Pelo apartamento de três quartos, no Centro, em um prédio antigo, com mais de 40 anos de construção, sem porteiro, nem elevador, eles fecharam o contrato no valor de R$ 940. Para Leonardo, a oferta de imóveis para aluguel não está adequada à procura na cidade. Por isso, os valores estão caros. O objetivo do advogado é comprar o imóvel próprio em breve. "A ideia é essa. Espero poder realizá-la logo."

A superintendente de Estatísticas Públicas (Suep) da Fundação Getúlio Vargas, economista Ana Maria Castelo, explica que o mercado não trabalha com um percentual mínimo de oferta de imóveis para aluguel. O que vale, na prática, é a famosa lei da oferta e da procura, que dita os valores cobrados. Segundo ela, se houver baixa oferta de imóveis novos, os preços tendem a subir. Em São Paulo, exemplifica, o aumento médio foi de 8% nos contratos no ano passado. Em Juiz de Fora, o percentual ficou próximo de 7%, segundo o presidente da Ajadi, Antônio Dias. Conforme a FGV, o acumulado do Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M) no ano ficou em 7,8%. O indicador costuma nortear os reajustes nos contratos de aluguel.

Segundo o presidente da Ajadi, Antônio Dias, janeiro e fevereiro são os meses de maior procura, e o movimento nas imobiliárias costuma dobrar. Quem pesquisa com antecedência encontra mais opções, acredita. "Se deixar para última hora, vai pagar mais caro ou achar um imóvel que não preenche as qualidades que gostaria." O tipo quarto e sala, na sua opinião, é o mais ofertado e procurado. "As pessoas não estão com dificuldade de encontrar este tipo de imóvel na cidade." As casas também são disputadas, mas a oferta é menor. De acordo com Antônio Dias, fatores como tipo de imóvel e condições (novo ou mais antigo) interferem nos preços cobrados. A localização também conta. Bairros como Bom Pastor, São Mateus, Alto dos Passos e Cascatinha, têm preços semelhantes aos praticados no Centro. Já os mais populares têm custos mais baixos. "Há um um quarto e sala novinho no Granjas Bethânia para alugar por R$ 300", compara.

 

Financiamento habitacional cresce 50,9%

A jornalista Natália Arruda está de olho no comportamento do mercado imobiliário juiz-forano. Ela comprou, junto com o noivo, um apartamento na planta, semana passada, no valor aproximado de R$ 140 mil, a ser pago em 30 anos. A previsão de entrega é para o final de 2015. Enquanto isso, está procurando imóvel para alugar. O casamento está previsto para 2014. "Comecei a olhar e fiquei um pouco assustada. O valor do aluguel é o mesmo da prestação que vamos pagar, em torno de R$ 800." Natália está procurando um apartamento de dois quartos no Centro. Com as taxas, calcula que deverá desembolsar em torno de R$ 1 mil. "Decidimos comprar para termos uma segurança. Não queremos pagar aluguel o resto da vida por um imóvel que não é nosso. É um investimento."

Conforme a Caixa Econômica Federal, o número de financiamentos de imóveis residenciais em Juiz de Fora aumentou 50,9%, passando de 6.038 em 2011 para 9.112 no ano passado. Os valores contratados cresceram 56,6%, saltando de R$ 475 milhões para R$ 744 milhões no período. No Banco do Brasil (BB), o aumento chegou a 35%: foram 74 financiamentos para a pessoa física em 2011 e cem em 2012.

Diante destes números, a economista da FGV Ana Maria Castelo avalia que o mercado juiz-forano se comportou de forma específica. "O que está acontecendo em Juiz de Fora é um pouco diferente do restante do país. Quando se fala no mercado como um todo, grande como é o nosso, há especificidades regionais." No Brasil, o número de unidades financiadas caiu 8,1% (de 493 mil em 2011 para 453 mil no ano passado). A expansão de concessões de crédito imobiliário ficou em 20,4% em 2012, abaixo das projeções da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), cuja expectativa era de aumento de 30%. "O crédito imobiliário tem peso crescente nas operações de crédito e mostrou comportamento satisfatório em 2012. Tem tudo para se fortalecer em 2013", aposta o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior. A expansão estimada para este ano é de 15% na comparação com 2012.

 

Até R$ 500 mil

Para o Banco do Brasil (BB), há vários fatores que justificam o aumento da procura por financiamento de imóveis, inclusive em Juiz de Fora. Entre eles, a redução das taxas de juros, o maior número de pessoas empregadas e a criação de programas de incentivo à redução do déficit habitacional, como o "Minha casa, minha vida". A aposta é de "elevado crescimento" nos próximos anos. O BB, segundo o Núcleo de Comunicação da Superintendência Estadual de Minas Gerais, trabalha com a estratégia de aumentar o financiamento para a construção de imóveis e, por consequência, elevar o número de financiamentos para pessoas físicas. No banco, a linha com maior volume de operações no ano passado foi a de aquisição via Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para imóveis até R$ 500 mil.

Já na Caixa Econômica Federal, a linha de crédito mais utilizada pelos juiz-foranos no ano passado foi o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que destina-se a imóveis com valores entre R$ 145 mil e R$ 500 mil. Para a instituição, os fatores que estimularam as contratações foram aumento de renda da população e do volume de recursos disponíveis ao mercado, política de valorização de clientes e "relativa estabilidade" nos índices de preços vinculados à construção civil. Conforme a Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (Abramat), em dezembro, a indústria de materiais apresentou queda de 11,2%, ante novembro, e de 3,4%, em relação a dezembro de 2011. Com isso, o ano de 2012 fecha com aumento de 1,4% comparado a 2011. A estimativa de crescimento era de 4,5% no inicio de 2012.

 

Mercado imobiliário está 'morno', avalia Sinduscon

Na avaliação do presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil (Sinduscon) de Juiz de Fora, Leomar Delgado, o mercado mantém o comportamento do ano passado e está "morno". Ele cita o impacto das férias no movimento de início de ano, mas afirma que as expectativas são positivas. "O mercado está abastecido. Temos muitos lançamentos e obras na cidade." Nos últimos dez dias, segundo ele, houve uma melhora na procura. Ainda assim, a demanda do consumidor não está no mesmo nível que 2010 e 2011. Mantém o ritmo do ano passado e apresenta sinais de melhora.

Após a "euforia" vivida pelo setor imobiliário em 2010 e 2011, o ano passado foi atípico para o setor, avalia o consultor imobiliário Guilherme Machado. Se antes o crescimento era acelerado e praticamente todo lançamento era vendido em tempo recorde, em 2012 houve um freio. "Vimos uma desaceleração do mercado imobiliário, com maior empenho para redução do estoque das construtoras e diminuição no número de lançamentos." Na avaliação do consultor, o comportamento é necessário ao mercado e sinaliza amadurecimento, caminhando para o crescimento sustentado por uma visão planejada. "As empresas empenharam-se em entregar o que haviam prometido e em reduzir o estoque."

Conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, 2012 foi caracterizado pelo aumento de vendas ao mutuário final e pela redução em 32% dos lançamentos no país. "Os estoques estão em queda, o que permite antecipar uma recuperação das ofertas em 2013", avalia o presidente Octávio de Lazari Junior. Os empresários esperam alta de 10% nos lançamentos e de 5% nas vendas este ano, conforme o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Para Guilherme Machado, houve uma atualização dos valores dos imóveis que, por muito tempo, ficaram estagnados. "Os preços praticados em nosso país tendem ao equilíbrio, com uma valorização mais moderada." Segundo a Abecip, a estabilização do mercado imobiliário deve-se, inclusive, à redução no ritmo de reajustes dos preços, do máximo anual de 29% em 2011 para cerca de 15% no final de 2012. Ainda de acordo com números da Abecip, a inadimplência superior a três prestações no crédito imobiliário ficou em torno de 1,8% no fim de 2012, considerada "baixíssima e em queda" pela associação.

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