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26 de Janeiro de 2014 - 07:00

Preços praticados no mercado contribuem para que lojas tradicionais de Juiz de Fora mudem de endereço ou reduzam de tamanho

Por GRACIELLE NOCELLI

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Restaurante passou a funcionar em apenas uma loja
Restaurante passou a funcionar em apenas uma loja

Os olhares mais atentos de quem passa pelas ruas do Centro detectam mudanças no cenário comercial de Juiz de Fora. Estabelecimentos tradicionais mudaram de endereço, cedendo espaço às placas de "aluga-se". A situação é reflexo dos altos preços de aluguéis de imóveis comerciais praticados no mercado local. Segundo a Associação Juiz-forana de Administradores de Imóveis (Ajadi), os valores para lojas na região central chegam a R$ 80 mil, no caso de agências bancárias. Informações de bastidores dão conta de que há casos de inquilinos, donos de magazines, que pagam até R$ 120 mil pela locação. Além do aluguel, pode haver ainda a cobrança de "luvas" por parte do proprietário, o que encarece ainda mais os custos.

As características e a localização dos imóveis comerciais são os principais fatores que determinam o valor do aluguel, segundo explicações do vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/MG), Fernando Júnior. "Todo empresário busca um espaço bem localizado e que tenha condições de infraestrutura para o seu tipo de negócio. Quando a procura por um determinado local cresce, acontece a valorização de preços." Ele destaca que, apesar de ser esperado que o proprietário queira remuneração coerente com a valorização do imóvel, é importante que os reajustes estejam dentro da realidade econômica que se vive. "Do contrário, pode ocorrer da loja ficar vazia."

Na análise do perito avaliador imobiliário Ronaldo Tomáz, a região mais valorizada de Juiz de Fora é a que compreende o quadrilátero formado por Braz Bernardino, Avenida Rio Branco, Mister Moore e Avenida Getúlio Vargas. "Ali estão concentrados os imóveis comerciais mais caros", garante. Segundo ele, o encarecimento do aluguel ocorreu há cerca de três anos, e os altos preços estão sendo mantidos. "Mas são valores que não condizem com a realidade do empresário juiz-forano. Por isso, estamos vendo as lojas mudarem de endereço."

Depois de 29 anos no comércio da Rua São João, o restaurante Vó Sinhá deixou o local. "Não teríamos condições de renovar o contrato com os valores que nos foram propostos", conta a proprietária, Flávia Maria Mendes Gerhim. "O comércio está passando por um momento delicado, e não daria para arcar com os custos." Diante da situação, ela optou por manter apenas as lojas da Rua Braz Bernardino e do Independência Shopping. "A outra loja do Centro foi mantida porque é própria."

O valor do aluguel também foi um dos fatores que motivou a saída da Drogaria Dia e Noite da sede em que atuava há 40 anos, no Calçadão da Rua Halfeld esquina com a Rua Batista de Oliveira. A informação foi repassada à Tribuna por uma fonte que preferiu não se identificar. O imóvel, com cerca de mil m², ainda está disponível para locação.

O mesmo acontece com a loja da Rua Santa Rita ao lado da Cantina do Amigão, antes também ocupada pelo restaurante. Há cerca de seis meses, o imóvel aguarda novo inquilino. "Depois de 25 anos atuando com as duas lojas, tive que optar por reduzir o meu espaço", conta o empresário Vinícius Sahione. Conforme ele, o novo aluguel teria reajuste de 120%. Colocando as contas no papel, a locação do imóvel sairia 20% mais cara do que o preço que ele pagava no aluguel das duas lojas. "Tive que me readequar para não ter prejuízo, elaborar outras estratégias de atendimento, pois, com o menor número de mesas, a capacidade de receber clientes diminuiu."

De acordo com Sahione é preciso "fazer mágica" para que tudo dê certo. "A situação não está fácil para o comércio. Aluguéis caros, muitos impostos e dificuldades para encontrar mão de obra. Eu não desisto pelo nome que criamos na cidade e, também, porque sou otimista."

O presidente do Sindicato do Comércio de Juiz de Fora (Sindicomércio-JF), Emerson Beloti, acredita que a "migração" dos estabelecimentos reflete os maus momentos vividos pelo setor. "O comércio vem de um ano difícil, e o faturamento não está condizente com os valores dos aluguéis. O que regula o mercado imobiliário é a lei da oferta e procura, e o Centro de Juiz de Fora é um ponto comercial exemplar."

 

 

Cobrança de 'luvas' ainda é polêmica

A valorização de uma região pode ocasionar a cobrança de "luvas" na hora da locação de um imóvel comercial. O termo se refere a um valor adicional, estabelecido pelo proprietário, que é cobrado ao inquilino na hora de fechar o contrato. Não há uma faixa de preços para esta cobrança e, em muitos casos, ela pode ser responsável pela desistência do empresário em alugar o imóvel. De acordo com o presidente da Ajadi, Antônio Dias, o contrato de aluguel de muitas lojas do Centro prevê o pagamento de "luvas". "Isto é feito quando o imóvel está em um local que é considerado um ponto de excelência. Não cabe a qualquer tipo de contrato."

O advogado da Agência de Desenvolvimento de Juiz de Fora e Região, Francisco Belgo, explica que a cobrança ainda gera polêmica. "É uma prática comercial muito antiga. No entendimento do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), a cobrança só é permitida no primeiro contrato de locação, estando proibida para a renovação." Mesmo assim, ele destaca que, por vezes, ainda há proprietários que exigem o pagamento de "luvas" na hora de renovar o contrato, o que é totalmente ilegal. "Se a região foi valorizada depois de determinado tempo de atuação do empresário, o proprietário do imóvel não pode querer se beneficiar com isso. Seria enriquecimento ilícito."

Para o especialista, em Juiz de Fora está havendo sobrevalorização dos aluguéis comerciais Centro. "Isto acontece porque os imóveis estão concentrados nas mãos de poucos proprietários." Ele ressalta que para haver mudança neste cenário é importante que os empresários continuem não aceitando qualquer condição de contrato. "Se o valor é abusivo, não deve ser aceito. Por isso, estamos vendo tantos imóveis para alugar, ninguém tem condições de arcar. Esta pode ser a maneira de conscientizar os proprietários sobre a necessidade de rever esses valores."

 

Orientações

Belgo orienta os empresários a aceitarem o pagamento de "luvas" apenas para contratos de, no mínimo, cinco anos de locação. A partir deste período fica assegurado o direito de renovação do aluguel pela Justiça. Se o proprietário não quiser renovar, o empresário pode entrar com ação para garantir novo contrato de aluguel. O advogado diz que é importante o locatário ter atenção à multa de rescisão contratual. "Ela não deve ultrapassar 20%."

Proprietária de um imóvel no Marechal Center, Mirelle Neves, optou por alugar a loja sem cobrar "luvas". O resultado, segundo ela, foi imediato. "Tivemos uma grande procura e, em 15 dias, conseguimos um novo inquilino." Empresária do comércio, ela concorda que os valores de aluguéis no Centro estão "fora da realidade". "É muito difícil para o empresário, que já convive com muitos encargos tributários e atravessa uma fase em que o setor não caminha tão bem." O imóvel agora será sede de uma loja de roupas.

 

 

Bairro é alternativa a preço alto

Uma das alternativas para driblar os altos preços cobrados no Centro tem sido a busca por lojas nos bairros comerciais da cidade. "A diferença de preço é superior a 100%", assegura o perito avaliador imobiliário, Ronaldo Tomáz. Segundo ele, os empresários estão "descobrindo" regiões como São Pedro, Manoel Honório e Benfica. "Este movimento vem acontecendo há algum tempo e está se intensificando. Hoje, as grandes lojas de magazine ainda não foram para Benfica porque os imóveis maiores estão todos alugados." Para ele, esta "migração" do Centro para os bairros é muito interessante para a cidade. "Há uma pulverização econômica que gera vários impactos positivos, que vão desde a valorização de novas áreas imobiliárias até uma melhor fluidez no trânsito," opina.

A expectativa é que com o aumento da concorrência, os aluguéis no Centro possam se estabilizar. "O ideal é que o proprietário sempre esteja disponível para negociação, visto que o comércio e a prestação de serviços não vivem o melhor momento. O perigo de jogar os valores muito para o alto é perder dinheiro por não conseguir alugar o imóvel", alerta Tomáz.

De acordo com o vice-presidente da CMI/MG, Fernando Júnior, a capital mineira passou por esta situação. "Há um bom tempo o aluguel em Belo Horizonte está estabilizado, acompanhando apenas o índice inflacionário. Mas quando houve o aumento expressivo de preços, os empresários tiveram que sair. O resultado disso foi a valorização de algumas regiões e o "esvaziamento" de outras. A preocupação do advogado da Agência-JF, Francisco Belgo, é que a situação da capital mineira se repita em Juiz de Fora. "Em médio prazo, isto significaria o empobrecimento da região central."

Para o presidente da Ajadi, Antônio Dias, a cidade não corre este risco. "O Centro é uma região valorizada, e a procura é sempre grande. O que vemos é que alguns empresários não conseguiram acompanhar este ritmo de crescimento, sendo assim, há uma mobilidade natural dos negócios." A opinião é compartilhada pelo presidente do Sindicomércio-JF, Emerson Beloti. "O Centro nunca será esvaziado por ser o melhor ponto da cidade e atrair, inclusive, os olhares de empresários de fora. Mas acredito que as circunstâncias irão ampliar o potencial de desenvolvimento dos bairros."

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