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10 de Junho de 2014 - 07:00

Por Julyara Costa, Júlia Bianchetti, Rodrigo Siqueira e Fernanda Finotti Cordeiro Perobelli

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O aumento acelerado nos preços dos imóveis, descolado da correção salarial, vem levantando questões acerca do futuro do mercado imobiliário no Brasil. Desde o estouro da bolha americana e da visita de Robert Shiller (prêmio Nobel de Economia em 2013, com trabalhos sobre precificação de ativos), que teria afirmado que o Brasil poderia estar experimentando preços superestimados no setor, a dúvida ficou no ar. Qualquer semelhança entre Brasil e EUA nesse quesito, entretanto, é mero exagero. Se, por um lado, é fato que os preços dos imóveis estão realmente mais elevados no Brasil, por outro, um fenômeno semelhante ao americano jamais seria possível em terras tupiniquins. A nosso favor, há uma estrutura de crédito bem mais simples, direta e segura que a americana. Basicamente, enquanto o crédito imobiliário chega a 80% do PIB americano, no Brasil não passa de 6%. Além da alta alavancagem, as concessões de crédito nos EUA são bem menos controladas pelos financiadores. Já aqui, o crédito tomado não é amplamente securitizado (revendido na forma de títulos ao mercado), havendo ainda a figura jurídica da alienação fiduciária, que mantém a propriedade do imóvel com o financiador até o momento da quitação.

Quanto aos preços, os imóveis nas grandes cidades brasileiras apresentam de fato uma alta significativa. No Rio de janeiro, de 2008 até abril de 2014, houve um aumento de 252,1% nos preços, segundo o índice FipeZap. Em Juiz de Fora, a situação não é diferente. Segundo uma estimativa da Associação Juiz-forana das Administradoras de Imóveis (Ajadi), o metro quadrado (m²) no calçadão da Rua Halfed pode chegar a R$ 50 mil, constituindo-se um dos mais caros do estado e bem mais elevado que a média municipal, estimada em R$ 2.920. Os motivos por trás desses preços elevados, entretanto, são facilmente explicados pela relação entre oferta e demanda: as maiores valorizações encontram-se em regiões com baixa capacidade de expansão; além disso, desde 2008, houve vários incentivos à demanda, como aumento dos créditos imobiliários, diminuição dos juros básicos entre 2009 e 2013, amplos investimentos do governo em obras públicas para melhorar a infraestrutura para sediar a Copa do Mundo e as Olimpíadas de 2016, além de subsídios governamentais para moradias populares.

Esse cenário de preços elevados, entretanto, já vem desaquecendo.O preço médio do metro quadrado no Brasil registrou desaceleração pelo sexto mês consecutivo em maio e deve continuar esse suave movimento até que volte a patamares compatíveis com o enfraquecimento da demanda, que ainda cresce, mas a taxas decrescentes.

Enquanto, regido pelas forças de mercado, o setor imobiliário começa seu período de ajuste, no setor automotivo, o governo teima em criar uma marola que induza a demanda e impeça o marasmo atual. O setor, que, no primeiro trimestre de 2014, amargou uma redução nas vendas de 17%, pode enfrentar, em julho, uma elevação significativa no IPI das principais categorias. As medidas de estímulo incluem a criação de um fundo de crédito de R$ 5 bilhões para a compra de carteiras de crédito de bancos de montadoras, algo capaz de 'repassar' os créditos já concedidos ao restante do mercado e recapitalizar os financiadores que, com mais capital disponível, poderiam voltar a emprestar. Os próprios financiadores, entretanto, já declararam que existe uma grande probabilidade das medidas não surtirem o efeito desejado. Eficazes mesmo apenas medidas de amplo alcance, capazes de estimular a economia pela redução do custo unitário de produção, que cresceu 40% entre 2008 e 2012 no Brasil, em função de fatores como burocracia excessiva, insegurança pública, transporte ineficaz, carga tributária elevada e a maior taxa de juros nominal do mundo.

 

Julyara Costa, Júlia Bianchetti, Rodrigo Siqueira e Fernanda Finotti Cordeiro Perobelli

Conjuntura e Mercados Consultoria Jr.

Faculdade de Economia/UFJF

Email: cmcjr.ufjf@gmail.com

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